不動産投資をしたいと考えている人は多い。
しかし、正しい知識で行なう人は、１０%もいないだろう。
私は、不動産投資を始める前に１０冊以上本を読んだ。
しかし、どれにも、何が正しいか？書いていなかった。
もし、私が初めて不動産投資をするなら、どうするか？
書いてみたい。
お金が無尽蔵に有れば良いが、多くの場合、制限を受けるのが普通だ。
私の場合、サラリーマンとしての属性は良かったが、自己資金が全く無かった。
それに好奇心旺盛だったから、セールスを受ける業者がお膳立てした物件を買うのも、嫌だった。
大きな金額は、怖かったから、小さく始めた。
(参照:1号物件)
１．首都圏ＶＳ地方物件
地方物件は、表面利回りは良いが、ダメな物件の割合が極めて高い。
だから、例外的な場所以外はやめた方が良い。
例外的な物件とは、例えば、将来に渡って、賃貸募集に困らない国公立大学の商店街等の土地、一階が店舗上がアパートの様な物件だろう。(まず、出てこない。)
２．区分所有ＶＳ一棟もの
出口戦略を考えたら、一棟ものの方が、そのまま売っても良いし宅地としても売れる。選択肢が多いから売りやすい。経費率も一棟ものの方が低い。
だから、一棟もの方が良い。
首都圏のワンルームマンションを１戸づつ増やす事を勧めている業者が有る。
しかし、業者の都合に合わせたセールストークに過ぎない。
不動産投資のメリットは半減する。(やらないよりマシな程度)
３．築浅ＶＳ築古
運用期間や償却期間に影響してくる。
築浅の方が良いが高い。(利回りが低い)
良い土地の上の築浅物件は、ほとんど出てこない。
サラリーマン退職まで、４ー５年しか無いなら、４年償却の木造でも、５年目から給与として貰えば、損金になり税金の心配は要らなくなる。
本人ライフスタイルに合わせて考える方が良い。
４．長期保有ＶＳ５年売却
５年超の長期譲渡所得でも、売れば２０％の税金がかかる。
儲かる良い土地を持ち続けるのが、基本だと思う。
ウォーレン・バフェットも言っている。
「良い銘柄を良いタイミングで買い良い会社である限り持ち続ける」
不動産も、
「儲かる良い土地を賢く買って、良い収益物件を産む様に修理を続けて、持ち続ける。」
事が王道だと思う。
５．借金ＶＳ自己資金
今は金利が安いから、少しでも、多く借りた方が得だ。
不動産は、借金出来るから有利な投資になる。
６．高額物件ＶＳ手ごろな物件
怖さが無いなら、高額物件の方が運用効率も良く、良い土地である場合が多い。
何れにしても、他の地域と比較して、場所に優位性が有り、付加価値を産む「儲かる土地」を持つ事が大前提になる。
